Rivoluzione del mattone in Maremma: dai quartieri popolari al boom del green, tutti i dati dell'esperto

Dal 17 febbraio 1994 a oggi, Grosseto e la sua provincia hanno cambiato pelle più volte: nuove espansioni, quartieri rivalutati, turismo cresciuto, e un mercato immobiliare sempre più influenzato da efficienza energetica e qualità urbana. A raccontare questa trasformazione, attraverso “32 anni sul marciapiede”, è l’agente immobiliare Luca Vitale, che festeggia domani un anniversario di lavoro legato a un territorio che lui definisce “il più bel territorio del mondo”, capace di contenere “il tutto” tra la costa tirrenica e la montagna dell’Amiata.

Corso Carducci, Grosseto (Foto LaPresse)​

«Ho visto nascere interi quartieri e cambiare il destino di molte famiglie» dice Vitale, che individua nel 2026 un passaggio chiave: «Oggi la sfida è la rigenerazione: la provincia non cresce più in estensione, ma in qualità». È un cambio di prospettiva che mette al centro non solo dove si compra, ma come si vive: servizi, accessibilità, sostenibilità, e la possibilità di ristrutturare e migliorare l’esistente diventano fattori determinanti.

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La città: Centro storico stabile, sorpresa Regioni-Barbanella

Nel quadro tracciato dal comunicato, la città di Grosseto mostra un mercato articolato, dove non sempre i luoghi “storicamente migliori” coincidono con quelli più richiesti oggi. Il Centro storico, indicato come il cuore del prestigio nel 1994, nel 2026 viene descritto come più complesso nella vita quotidiana: spazi e pertinenze, comodità, parcheggi e alcune barriere architettoniche sembrano ridurne l’appeal residenziale, salvo restare attrattivo per le locazioni brevi e per un segmento di fascia alta “per amatori”. Vitale parla di prezzi stabili attorno ai 2.200 euro al metro quadro.

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Piazza Dante, Grosseto

La “vera sorpresa”, secondo Vitale, è invece l’area Regioni/Barbanella: quartieri popolari nel 1994 che oggi risultano ambiti per la vicinanza ai servizi e per la facilità di riqualificazione. Il comunicato indica un incremento di valore stimato del +180% in 30 anni, un dato che fotografa come la domanda stia premiando zone pratiche, ben collegate e più “gestibili” anche in termini di interventi sul patrimonio edilizio.

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E poi c’è la “nuova espansione” a sud, dove, sempre secondo la “mappa del valore” riportata, si gioca la partita del 2026, con il nuovo costruito che arriva a 2.800-3.100 euro al metro quadro, sostenuto da bio-edilizia e edifici in classe A.​

Il mare: Castiglione perla prime, Marina spinta dal porto

Sul litorale, Vitale sottolinea un’evoluzione marcata, soprattutto nelle aree considerate più pregiate. Castiglione della Pescaia viene definita “la perla del Tirreno”: nel 1994 la casa vacanze era un lusso per pochi, mentre oggi diventa un asset internazionale, con prezzi “prime” oltre i 9.000 euro al metro quadro e punte indicate fino a 11.000 euro al metro quadro.

Castiglione della Pescaia​

Marina di Grosseto, invece, viene raccontata come una località che si è orientata verso un turismo familiare di qualità. In questo scenario, il porto turistico viene indicato come un fattore che ha iniettato una rivalutazione del +40% nell’ultimo decennio, contribuendo a ridefinire domanda e posizionamento.

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L’Amiata: “Buen retiro” e nuova domanda di case nel verde

Tra mare e città, l’Amiata torna protagonista nella fotografia del 2026. Dopo anni di stasi, Vitale parla di una “seconda giovinezza” della montagna, con la ricerca di case “off-grid”, il desiderio del fresco estivo e la crescita di attività come passeggiate, trekking e ciclismo.

Castel del Piano

Questo mix avrebbe portato un incremento della domanda del +15% negli ultimi 24 mesi, con prezzi medi indicati tra 600 e 1.400 euro al metro quadro.

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“Dati shock”: affitti, classi energetiche e compratori più adulti

Nella parte più “di impatto”, la Vitale propone tre indicatori che definisce “dati shock”. Il primo è l’emergenza affitti: a Grosseto città l’offerta di case in affitto a lungo termine viene indicata in calo del -42% rispetto al pre-Covid.

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Il secondo è il peso del “green”: un immobile in classe energetica G, in provincia di Grosseto, viene stimato valere mediamente dal -12% al -25% rispetto a un immobile analogo in classe B o C (a seconda di conservazione e accessori).

Il terzo riguarda l’età media del compratore: secondo il comunicato, era 34 anni nel 1994 ed è salita a 43 anni nel 2026, nonostante, come va notare Vitale nella nota, ci siano gli incentivi statali.​

La tabella 1994-2026: aree e trend

Il comunicato chiude con un prospetto sintetico che mette a confronto valori e trend per alcune aree chiave.

Grosseto Centro viene indicato da circa 1.100 euro al metro quadro nel 1994 a 2.150 euro nel 2026, con un trend di “consolidamento”.

Il litorale “elite” da circa 2.500 euro al metro quadro a 8.500 euro nel 2026, con “esplosione”, mentre l’Amiata (borghi) passa da circa 600 a 1.250 euro al metro quadro, con “recupero”.

Per le nuove lottizzazioni, il valore 1994 è indicato come N.D. e il 2026 come 3.000/4.000 euro al metro quadro, con una chiave di lettura centrata sulla “dominanza green”.